Wer an Virtual Reality Simulationen in der Immobilienbranche denkt, hat häufig nur den Einsatz bei Bestandsimmobilien im Kopf: Kann ein Käufer die Immobilie nicht persönlich besichtigen, macht er einen virtuellen Rundgang. Das ist sogar schon möglich, wenn die Immobilie noch gar nicht steht. Wie das funktioniert, erklären die smabu-Gründer Matthias Ruffert und Sebastian Träger im Interview.
Wie kamt ihr darauf, VR-Simulationen für Immobilien zu machen?
Matthias Ruffert: In anderen Branchen wird schon seit vielen Jahren in der Planung elektronisch simuliert: Sei es im Bereich der Flugzeugentwicklung, Schiffsentwicklung, Maschinenentwicklung oder auch Kraftwerkentwicklung. Das wird getan, bevor man überhaupt ein Stück Stahl in die Hand nimmt oder irgendetwas formt. Da wird erst alles elektronisch zusammengebracht, um so schon vorab Tests durchzuführen und Planungsfehler zu vermeiden. Das kostet zwar viel Zeit und hört sich erst mal sehr theoretisch an, aber es hat sich in diesen Branchen schon durchgesetzt. In Zukunft wird es das auch beim Bau von Immobilien tun. Wir haben das also nicht neu erfunden, sondern von den anderen Industrien übertragen. Das wird jetzt möglich, weil die Technik sich enorm entwickelt und auch bezahlbarer geworden ist. Nicht nur für Millionen- und Milliardenprojekte, sondern auch für 200.000-Europrojekte.
Wofür werden VR-Simulationen bei der Bauprojektplanung eingesetzt?
Sebastian Träger: Sowohl für die Planung als auch für den Vertrieb. Dazu muss das Gebäude noch nicht stehen.
Matthias Ruffert: Ich habe gestern zum Beispiel mit einem Marktteilnehmer gesprochen, der mehrere Wohneinheiten in Planung hatte. Ich habe ihn gefragt, ob er schon mal einen Plan schicken könnte, aber er hatte gar nichts, nur das Grundstück und die Idee. Es gab noch keinen Auftrag für einen Architekten oder sonst was. Trotzdem musste er jetzt schon Wohneinheiten verkaufen. Dazu wollte er die Idee digitalisiert darstellen, damit sie in den Köpfen der Projektentwickler und Bauunternehmer weiterwächst. Ein anderes Beispiel ist eine Quartiersentwicklung: Da ist nichts von Anfang an in Stein gemeißelt. Am Anfang gibt es nur grobe Vorstellungen davon, wo welche Wohneinheit hinkommt, wo ein Café hinkommt und so weiter. Das stellt sich im Laufe der Entwicklung raus und dauert manchmal ein oder zwei Jahre bis das alles wächst. Im Laufe der Entwicklung kommen Änderungen und auch die können über Virtual Reality vorbereitet und jederzeit angepasst werden.
Was wird in den VR-Simulationen dargestellt? Wie detailliert ist sie?
Sebastian Träger: Das geht teilweise bis ins letzte Detail. Sowohl vom Objekt als auch von den Außenansichten. Wir können sogar den Verkehr draußen auf der Straße simulieren. Das ist von Projekt zu Projekt unterschiedlich. Im einen Projekt geht es mehr um die Gartengestaltung. Da wird jede Pflanze, die der Landschaftsarchitekt vorgesehen hat bis ins Detail dargestellt. In anderen geht es dann eher um den Innenraum.
Wie werden VR-Simulationen von Projekten erstellt, die es noch gar nicht gibt? Was braucht man da als Grundlage?
Sebastian Träger: Die meisten unserer Kunden haben bereits einen groben Plan, wie Sie es im Endeffekt haben wollen. Zumindest bei den Gebäuden. Wir kriegen dann also schon Architektenpläne und gröbere Zeichnungen. Die füllen wir dann zunächst mal mit Wänden und Böden und dann immer detaillierter mit Fenstern, Möbeln und Sanitäranlagen.
Wie lange dauert es, eine Simulation zu erstellen? Wie viele Leute sind daran beteiligt?
Sebastian Träger: Das kommt ganz aufs Projekt an. Grob gesagt dauert es zwischen zwei und acht Wochen. Ein typisches Projekt dauert um die vier Wochen. Wir haben dafür einen Workflow mit vier bis fünf Leuten.
Matthias Ruffert: Es sind auch unterschiedliche Qualifikationen, die man braucht. Der eine hat mehr Inneneinrichtungsgefühl, der andere ist eher auf Grundstrukturen spezialisiert. Außerdem haben wir auch einen Spezialisten für alle Lichtfragen. Denn wie auch in der realen Welt macht Licht hier ziemlich viel aus und sorgt am Ende für den Feinschliff.
Ein Problem bei der Bauplanung besteht darin, dass noch nichts besichtigt werden kann. Lösen die VR-Simulationen dieses Problem, sodass sich leichter Investoren und Käufer finden?
Matthias Ruffert: Auf jeden Fall! Es geht nicht nur darum, die Planung zu beeinflussen, sondern wirklich darum, schneller zu verkaufen. Nehmen wir an, Sie sind ein Investor mit einem großen 5-Millionen-Euro-Projekt, haben selber aber nur 50.000 Euro Cash und brauchen jetzt einen Kredit von der Bank. Bevor die investiert, wird sie verlangen, dass erste Wohneinheiten bereits verkauft werden. Da beißt sich also die Katze in den Schwanz. Virtual Reality ermöglicht einen einfachen Start. Es muss noch nichts physisch da sein um schnelle Abschlüsse zu kriegen. So finden Sie sowohl schneller Käufer als auch Investoren.
Sebastian Träger: Normalerweise ist es so, dass der letzte Kunde am meisten zahlt, weil er sich am wenigsten vorstellen muss. Aber durch Virtual Reality können auch die ersten Kunden bereits etwas sehen, ohne sich selbst zu viel ausmalen zu müssen. So wird direkt ein höherer Preis pro Quadratmeter erzielt.
Momentan boomt der Immobilienmarkt. Ist es da nicht sowieso leicht Käufer zu finden?
Matthias Ruffert: Vielen geht es nicht darum, an Endkunden zu verkaufen, sondern einen Zuschlag für ein Projekt zu bekommen. Denn darum stehen Sie mit vielen anderen Firmen in Konkurrenz. Deshalb kommen zu uns Sparkassen oder andere Großkunden, um große Projekte bewerben und mit dieser Technik zeigen wollen, dass sie innovativ und leistungsbereit sind. So kriegen sie die Zuschläge von Bauträgern und Gesellschaften.
Wie entwickelt sich der Markt für Simulationen? Werden Sie bald zum Standard bei neuen Bauprojekten?
Matthias Ruffert: Ich bin zutiefst davon überzeugt. Mittlerweile sehen wir, dass immer mehr Menschen auf diese Technik setzen. Vor zwei Jahren war das noch anders, aber jetzt ist es so, dass die Endkunden bei den Banken oder Maklern sitzen und direkt danach fragen. Die konnten sich dann vielleicht ein anderes Projekt bei einem Konkurrenten über eine Simulation ansehen und wollen nun diesen Standard.